郑州惊现4888元/㎡房子，刚需抄底的时机，真的来了？
发布日期：2019-10-20 浏览次数：次
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最近，郑州地产圈流行起一副对联。
上联：现房九裕龙城 4888元
下联：浩创梧桐花语 6500元
横批：一路之隔，两个开发商疯了！
01
先来解决第一个问题，到底有多便宜？
我们来算一下首付和月供。
浩创梧桐花语100㎡三房户型，单价7000元/㎡左右。
首付：21万
月供：2900元
另外，还能首付分期，3年6次，每次3.5万左右。
这个首付月供，也就老家县城的水平。
再来看看一路之隔的九裕龙城，单价4888元/㎡。
必须全款，不能贷款，买完直接可以交钥匙，装修入住。
101㎡全款价格50万左右，相当于市区内的首付款。
看完之后只有一个感觉，便宜！
你在大郑州范围内，再也找不到4888元/㎡的单价，更找不到这么便宜的现房。
但是真的能买么？
02
第二个问题：能买么？
先来看位置，这是能否购买的最大抗性。
两个楼盘都是在新郑市薛店镇，不属于郑州，也不属于港区。
浩创梧桐花语位置示意图?
距离京港澳薛店高速口，2公里；
距离北港机场高速口，8公里；
距离绕城高速，20公里；
距离南三环机场高速，30公里；
距离CBD，37公里；?
没有地铁，公交稀缺，到郑州只能靠自驾。
到南三环机场高速正常不堵车的情况下，30分钟左右。正常市区内上班，单程1个小时的通勤时间。
单程37公里，来回74公里，按照正常汽车百公里7个油计算，来回油费在35元左右，一个月油费800元左右。
必须是新能源汽车，或者拥有两辆汽车，否则限号那天会很麻烦。
时间成本，通勤成本都要比正常市区的房子，高出一倍。
03
再看配套。
之前去过浩创梧桐花语这个楼盘，周边有很多已经交付的小区，饭店、商店都很多，虽然没有大型商业，但满足日常生活所需，还是没有什么大问题的。
学校基本别想，都是村里小学。
04
最后看产品本身。
先说九裕龙城，这个楼盘2015年就开始卖了，2017年一期交房。
九裕龙城鸟瞰图
在售的4888元/㎡的房子，有一期的现房，也有二期的期房，现房楼层可选，房源还很充足。
在此之前，该项目房价一直在7500元/㎡左右，现在直接下降近3000元/㎡，现房全款销售，其中缘由，不言自明。
九裕龙城开发商为河南九裕置业有限公司，典型的小开发商，某企业查询网站显示：
自身风险指数：743
法律诉讼：999+
其风险要比我们所看到的的机遇，更大！
50万的资金，完全可以在市区内付首付，买一个还不错的房子，为何要买在远郊，还要承担巨大的风险？
浩创梧桐花语，刚入市内购价格是5800元/㎡左右，后来开盘价7800元/㎡左右。
?浩创梧桐花语鸟瞰图
占地301亩，全部为8-18层的洋房和小高层，主力户型80—125㎡，典型的远郊、低密、大社区。
现在，终于开始降价了。直降1000元/㎡，变成了6800元/㎡左右，特殊房源，单价下探至5000+。
降价，特价房，首付分期，低首付，低月供，着实能吸引不少刚需的关注。
如果要买这里，最需要克服的就是超过1个小时单程通勤时间，还有每个月800元的通勤费用。
换个极端的角度，如果你现在身无分文，从现在开始三年攒够20万，那完全可以在市区内买到一个小户型的二手房，何必买到37公里外的远郊？
投资同理。
投资这里的理由只有一个，4888元/㎡、6500元/㎡的价格已经是片区底价了，不可能有更便宜的房子出现。
但是，谁来接盘？投资回报如何与市区相比？
这两个问题，才是投资最为核心的关键问题。
05
郑州远郊的房价已经开始塌陷，西北角的古荥片区、南港以西的薛店片区、南龙湖以南的郭店片区、绕城高速西南片区，房价都已经开始下降。
市场不好的时候，远郊都会首当其冲成为炮灰，而现在我们要做的，就是稳健！稳健！稳健！
不去高位站岗，不当远郊炮灰，多去看一看主城区内的特价房，才能在这最艰难的时刻，做出最正确的决定。
—— END ——
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